Land Bank
Pernah bermain monopoli? Atau setidaknya mendengar istilah permainan ini. Kita membeli tanah kosong, kemudian membangun rumah, dan terakhir membangun hotel. Dan kita mendapat uang sewa dari tanah, rumah, dan hotel itu. Tujuannya adalah mengembangkan uang kita di awal supaya berlipat-lipat menjadi juara. Ini dasar permainannya, selain itu ada tambahan lain misalnya mendapat kartu kesempatan atau dana umum, atau bahkan masuk penjara. 1 lagi yang juga penting, ketika kita menguasai 1 blok tanah dengan warna yang sama, kita bisa menaikkan uang sewa.
Nah, permainan ini adalah gambaran bagaimana para pemilik tanah melakukan pengembangan. Di awal mereka membeli tanah. Kemudian mendirikan sesuatu di atasnya, bisa rumah, pabrik, apartemen, fasilitas umum dan sebagainya. Intinya menambah nilai dari aset mereka. Tujuannya? Supaya bisa menjual lebih mahal. Sama seperti monopoli kan?
Bagaimana jika tanah pengembang sudah habis? Tinggal beli lagi di pelosok dan mengulangi proses yang sama. Atau, membeli bangunan tua dan merubahnya menjadi lebih baik. Rumah dijadikan ruko, ruko dijadikan apartmen. Intinya, menambah nilai jual barang tersebut. Apa barang yang dijual? Tanah.
Karena itulah pengembang berusaha memiliki banyak tanah yang akan dikembangkan ke depannya. Ini yang disebut land bank. Kita tidak bisa tahu berapa besar land bank sebuah perusahaan properti, kecuali jika perusahaan ini adalah perusahaan terbuka. Perusahaan terbuka wajib melaporkan harta, hutang, modal dan bagaimana dia memutar uangnya.
Jadi data land bank ini bisa didapatkan secara gratis di laporan yang sudah tersaji. Kita bisa mendapatkan informasi ini di laporan keuangan di bagian aset tidak tetap, tanah yang belum dikembangkan. Bahkan jika kita mengecek di lampiran, kita akan tahu tanah ini berada di mana saja. Atau kita bisa menanyakan informasi ini kepada perusahaan melalui corsecnya. Jika 2 hal ini tidak ada infonya, kita bisa mendapatkannya dari Google.
Tidak tahu Google, maka bisa belajar, tinggal bayar uang kursus. Tidak ada biaya kursus, maka kerjalah. Tidak mau kerja? Tidak ada yang bisa dilakukan lagi kecuali menunggu kematian. Di jaman ini, mana ada istilah duduk kemudian disodorkan semua hasil yang sudah disiapkan orang lain. Minimal kita ada kemauan berusaha. Semakin sedikit yang kita ketahui, semakin besar risiko kita tertipu.
Kita balik ke land bank. Jadi perusahaan properti terbaik adalah yang memiliki cadangan tanah paling besar, yang bisa dibangun macam-macam, ingat monopoli, jika kita punya properti di warna yang sama, kita bisa menyewakan lebih mahal. Jika fasilitas di dalamnya komplit, maka perusahaan bisa menjual lebih mahal. Dan jika anda rajin, anda bisa menghitung berapa sebenarnya aset perusahaan ini, melalui jumlah tanah dikali harga tanah di daerah itu per meter persegi, dipotong tanah untuk jalan dan fasilitas umum. Inilah aset play ajaran Peter Lynch.
Hal kedua terbaik adalah perusahaan properti yang sanggup menambah nilai jual pada tanahnya. Semua tentang tanah adalah cerita bagaimana nilai per meter persegi menghasilkan paling besar.
Karena inilah di portofolio kami, ada 2 saham properti. Satunya menggambarkan land bank yang besar, satunya lagi menggambarkan perusahaan yang kreatif bisa menaikkan nilai jual tanahnya.
Satu hal lagi yang perlu diingat sebelum berinvestasi di saham properti. Properti adalah bisnis siklus. Mengenai siklus, bisa dicek lagi di buku One Up on Wall Street. Ada masa-masa suram buat mereka dan ada masa cerah. Kita harus punya kemampuan mengenali, kapan cerah dan kapan mendung. Memang agak tricky, tapi jika kita bisa, maka potensi rewardnya besar, high risk high gain. Tapi jika kita tahu siklusnya, ini akan menjadi low risk high gain.
Kami menunjukkan arahnya bagaimana sekilas menilai saham properti, tugas selanjutnya ada di tangan masing-masing.