Lippo Cikarang – How Low Can You Go
Salah satu saham yang ada di porto kami, tiap hari mengalami penurunan padahal IHSG sedang mengalami kenaikan. Kira-kira akan turun ke berapa nanti LPCK? Dan kapan baru balik arah. Apakah nanti IHSG makin tinggi, LPCK makin turun? Dan kalau IHSG mengalami koreksi, LPCK baru naik?
Kami tidak tahu tentang market timing seperti itu, dan menurut kami, tidak ada hubungannya dengan kinerja saham. Fokus kami adalah ke perusahaannya, jadi mari kita bedah satu per satu.
Penurunan harga saham jelas menimbulkan kekuatiran pada umumnya, karena merasa jangan-jangan ada yang salah di keputusan saya sebelumnya. Ini seperti ketika membeli barang yang mendekati expired atau cacat dan dijual dengan harga diskon, jangan-jangan ada yang salah di pilihan saya. Berhati-hati itu baik, karena akan memacu kita untuk mencari informasi, alih-alih cuma duduk gemetaran merenung nasib mengapa bisa salah milih.
Mencari informasi ada 2 cara, yaitu di atas kertas dan lapangan. Kami sudah beberapa kali mengunjungi Lippo Cikarang, dan melihat seharusnya tidak ada masalah di tanahnya. Kecuali kalau ada masalah di bawah tanah, seperti misalnya ada lumpur yang akan keluar? Siapa yang bisa menebaknya.
Dan sudah 2x menghadiri publik expose nya, dan sejauh ini tidak ada yang terlalu ekstrim dari sisi manajemen. Situasi memang sedang tidak baik untuk industri properti. Tapi kalau masalahnya adalah eksternal, dan internalnya baik-baik saja, kalau kondisi eksternal berubah, berarti manajemen tinggal melakukan seperti biasa, seharusnya situasi akan kembali seperti semula. Kecuali memang secara internal adalah busuk, tapi dalamnya hati seseorang siapa yang bisa nebak kecuali mereka sendiri. Kami sendiri merasa seseorang tidak ada yang perlu disembunyikan, karena dalam bisnis yang dibutuhkan adalah kepercayaan. Tapi kalau benar ditipu, ya anggap saja sial. Paling juga seluruh modal di LPCK akan hilang. Ini artinya risk yang harus dihadapi.
Dan dalam berinvestasi, selalu berhubungan antara risk dan reward. Jika risk nya adalah kehilangan 100% modal, berapa reward yang menarik. Kalau cuma 20% jelas tidak bagus. Mengenai reward kita akan bahas di akhir.
Sekarang tentang di atas kertas. Paling gampang adalah membaca laporan keuangan. Ini berhubungan dengan masa lalu, masa sekarang, dan masa depan perusahaan.
Kami sendiri mengikuti kinerja LPCK untuk masa 10 tahun. Dan selama masa itu, CAGR untuk masing-masing rasio adalah :
Aset : 19.90%
Ekuitas : 28.04%
Sales : 28.76%
Laba usaha : 33.03%
Laba bersih : 54.03%
Angka yang lumayan bagus. Jadi track record manajemen sudah teruji dalam menjual produknya.
Dan untuk kondisi sekarang, beberapa indikator yang ada :
PER : 5.29, max di sekitar 9
PBV : 0.82
Quick Ratio : 1.89, di atas 2 bagus
Current Ratio : 4.97, di atas 1 bagus
DER : 0.33, di bawah 1 bagus
ROE : 12.72%, di atas 15% bagus
NPM : 34.94%, property perlu besar.
Angka yang lumayan untuk perusahaan di sektor yang sedang bermasalah.
Sekarang, bagaimana masa depannya. Karena investasi adalah berbicara tentang masa depan. Bukan tentang masa lalu. Masa lalu dan masa sekarang cuma bertindak sebagai curriculum vitae untuk melihat mana yang punya track record bagus. Dan juga sebagai fondasi ke depan.
Kami percaya kondisi sekarang adalah hasil dari tindakan masa lalu, dan kondisi masa depan, adalah apa yang kita kerjakan sekarang. Perusahaan yang punya track record baik, berarti kondisi sekarang baik, dan akan menjadi fondasi dia untuk masa depan yang lebih baik. Bayangkan kalau pelari disuruh berlomba dengan kondisi sehat vs yang sedang sakit, atau misalnya kakinya terluka. Mana yang kita pilih. Seperti itu juga kita memilih perusahaan.
Tapi tanpa rencana masa depan, semua adalah percuma. Perusahaan besar akan jatuh jika rencana ke depan buruk. Lihat saja Nokia, Blackberry, Siemens, Sony, Kodak, dll.
Bagaimana prospek ke depan LPCK? Yang pertama, pembangunan property di sana sepertinya lambat untuk saat ini, yang menjadi isu jelek. Tapi kalau dari persepsi lain, ini adalah kehebatan grup Lippo. Di saat kondisi lesu, untuk apa menggenjot penjualan, di mana pendapatan pasti tidak akan maksimal.
Kemudian Land bank yang terbatas. Ini wajar karena kalau melihat peta, Lippo Cikarang itu berada di tengah – tengah dari kawasan industri. Dan ini juga menjadi perubahan arah perusahaan. Dari perusahaan yang menjual lahan industri menjadi perusahaan yang menjual tempat tinggal dan life style. Ini terlihat di rasio penjualan berikut.
Jenis Penjualan * rata-rata * data terakhir
Tanah industri : 41.49% * 15.51%
Rumah dan ruko : 26.72% * 21.72%
Pengelolaan kota : 16.59% * 12.86%
Rumah susun : 13.34% * 45.48%
Lain-lain : 1.84% * 4.43%
Dan jika mengikuti pubexnya, di masa depan pengelolaan kota yang akan menjadi fokus recurring income. Ini karena perusahaan tidak mungkin mengharap laba dari menjual tanahnya yang terbatas. Dan jika melihat apa yang dilakukan perusahaan, maka menggenjot pendapatan dari pengelolaan kota adalah paling bagus.
Alasannya, ada 5 infrastruktur yang sedang dan akan dibangun di daerah Cikarang. Sesuai gambar. Jalan tol layang, Kereta api cepat, Pelabuhan laut untuk pengiriman hasil industri dan bahan baku, LRT, dan lapangan Terbang. Dan monorail di dalam Cikarang sendiri yang akan menghubungkan semua kawasan industri.
Terlihat menjanjikan, dan juga karena arah pembangunan daerah sekitar Jakarta adalah Timur. Setelah bagian Barat yang sudah mentok. Sekarang apakah pembangunan ini akan berhasil, kami tidak akan menebak nya. Itu Tugas pemerintah untuk mewujudkannya. Tapi kalau melihat Jokowi baru saja meresmikan tol Priok, selain untuk menambah infrastruktur, juga untuk memberi sinyal pada investor baru, bahwa Indonesia serius dalam membangun. Bukan negara penghasil proyek mangkrak. Dan biarkan saja orang negatif berkoar-koar menyerang pemerintah. Hidup dan mendapat penghasilan dari Indonesia tapi mengharap negara sendiri gagal, bukannya mendoakan keberhasilan pemerintah, adalah hal paling aneh. Ini seperti di kapal sibuk membuat lubang dan berharap kapal akan tenggelam.
Dengan banyaknya pembangunan, tentu ada pangsa pasar yang diincar LPCK. Kalau melihat jualan produknya yang lumayan mahal, jelas kelas yang diincar bukan kelas bawah. Siapa yang mau beli apartemen 600juta di daerah yang harga rumah mungkin sekitar 300juta. Tapi kalau fasilitasnya sangat bagus, dan infrastruktur lengkap, ini akan menarik orang-orang high class datang. Orang-orang yang bersedia membayar lebih demi kenyamanan.
Contoh misalnya kalau dipikir, siapa yang mau membeli kopi 50 ribu padahal ada yang menjual dengan harga 5 ribu. Tapi kelasnya jelas beda. Ini yang harus kita lihat. Kalau kita tidak sanggup atau tidak mau, bukan berarti seluruh dunia juga tidak mau. Apalagi selama ini kelas yang diincar Lippo memang menengah ke atas. Lihat sekolah UPH. Pemakaman Sandiego Hills. Dan kelas atas tentu bersedia membayar biaya perawatan lebih mahal dibanding orang umumnya.
Dengan berbagai prospek, tentu saja harus dicek lebih detil lagi, plus apakah yang ditulis di atas masuk akal atau tidak. Kalau tidak, silakan buang ke tong sampah, karena berinvestasi itu murni adalah tentang logika berpikir. Dengan cerita di atas, sepertinya Lippo Cikarang tidak terlalu buruk kan, yang mungkin besok akan bangkrut.
Jika masih ada prospek di masa depan, berapa kah Ideal nya kita membeli dan kapan saat terbaik untuk menjual. Jujur kami tidak tahu berapa low LPCK nantinya. Apakah di 4000, 3600, atau 1500. Bagi kami selama masih ada prospek, ini layak bagi kami. Sekarang, berapa rewardnya. Di atas kita membahas tentang PER perusahaan dalam bentuk sektor industri dengan nilai max 9. Tapi jika cara menilai LPCK berubah, dan analis memberikan nilai PER yang sama seperti sektor perubahan lain di angka 15? Andaikan EPS ke depan perusahaan adalah 1000, maka nilai wajar nya akan lompat ke 15.000. Jelas ini terlalu sederhana untuk perusahaan yang belum terbentuk dengan sempurna, dan perusahaan properti yang mendapat uang dari menjual aset, tapi minimal ada angka yang bisa dijadikan patokan.
Setelah panjang lebar, apakah LPCK menarik? Jika fokus hanya pada apakah LPCK boleh buy atau tidak, berarti kita punya pandangan pendek. Bagi kami, analisa seperti ini akan membuat keyakinan, supaya tidak kalah gertak dengan harga yang makin turun. Harga turun itu seperti jika kita punya barang, ada yang menawar di 5000 kita tidak menjual, sekarang ada lagi yang menawar di 4000, mengapa kita harus menjualnya? Benar-benar harus ditanyakan, apakah bursa menjadi pelayan kita yang memberi kita info harga, jika cocok kita melakukan transaksi, jika tidak kita abaikan. Atau bursa adalah tuan kita. Apapun kata bursa, mereka selalu benar, sehingga kita harus mengambil tindakan sesuai apa kata bursa. Coba pikirkan baik-baik karena masa depan investasi ada di sana. Kita jadi pelayan bursa atau tuan bursa.
Dan buat yang baca, inilah sekilas tentang bagaimana kami melakukan analisa. Yang jika dipahami, bisa dipakai untuk menganalisa berbagai perusahaan di BEI. Atau malah di negara lain. Ketika kita mendapat intinya, kita akan siap.
Karena pada akhirnya, bukan naik turunnya harga yang menentukan kesuksesan kita di investasi, tapi kita sendiri lah yang akan menentukan kisah kita di saham. Bukan berusaha menebak arah market yang penting, tapi bursa seperti apapun, crash, bull, koreksi, silakan datang, kita telah siap.